Wohnung abzugeben: einen Nachmieter finden

Was das Gesetz sagt

Für den Auszug sieht das Obligationenrecht zwei Wege vor.

• Die ordentliche Kündigung. Drei Monate Frist auf den ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer (Art. 266c OR). Die Kündigung erfolgt schriftlich (Art. 266l OR). Dein Vertrag kann andere Fristen vorsehen: Lies ihn nach.
• Die vorzeitige Rückgabe. Du gibst die Wohnung zu einem Datum deiner Wahl zurück, ohne den Termin abzuwarten. Befreit bist du nur, wenn du einen für den Vermieter zumutbaren, zahlungsfähigen neuen Mieter vorschlägst, der den Vertrag zu den gleichen Bedingungen übernimmt (Art. 264 OR).

Ist die Wohnung die Familienwohnung, braucht die Kündigung die ausdrückliche Zustimmung des Ehegatten oder der eingetragenen Partnerin, des eingetragenen Partners (Art. 266m OR).

Die Schritte

1. Informiere den Vermieter schriftlich, am besten eingeschrieben, mit dem Datum, an dem du die Wohnung zurückgibst.
2. Veröffentliche ein Inserat: Nettomiete und Nebenkosten, Zimmerzahl, Fläche, Stockwerk, Bezugsdatum, Fotos. Gib an, dass der Vertrag zu den gleichen Bedingungen übernommen wird.
3. Führe Besichtigungen durch und sammle die Dossiers der Interessenten.
4. Reiche dem Vermieter ein oder mehrere vollständige Dossiers schriftlich ein.
5. Gib die Schlüssel ab zum angekündigten Datum, mit einem Abnahmeprotokoll.

Das Dossier des Nachmieters

Der Vermieter darf ein vollständiges Dossier verlangen. In der Praxis gehören dazu:

• eine Kopie des Ausweises oder der Aufenthaltsbewilligung;
• ein aktueller Betreibungsregisterauszug;
• die letzten drei Lohnabrechnungen;
• ein Schreiben, in dem der Interessent bestätigt, den Vertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.

Das Gesetz verlangt nur einen gültigen Nachmieter, die Mieterverbände raten aber, mehrere vorzuschlagen. Ein Interessent kann im letzten Moment abspringen, und dieses Risiko trägst du.

Was der Vermieter darf und was nicht

• Er prüft das Dossier ohne Verzug. Die Lehre gesteht ihm in der Regel rund zwei Wochen ab Erhalt zu.
• Er darf einen Nachmieter aus einem ernsthaften Grund ablehnen, etwa wegen ungenügender Zahlungsfähigkeit. Eine Ablehnung aus blosser Bequemlichkeit hält dich nicht fest: Du bist auf das vorgeschlagene Datum befreit.
• Er darf die Bedingungen nicht ändern. Springt der Interessent ab, weil der Vermieter die Miete erhöht oder den Vertrag ändert, bist du befreit.
• Er darf keine Gebühren für die vorzeitige Rückgabe verlangen, wenn du einen gültigen Nachmieter vorschlägst. Das Bundesgericht hat das 2015 bestätigt (Urteil 4A_75/2015).

Für eine Weile weg: die Untermiete

Willst du zurückkommen, ist die Untermiete ein anderer Weg. Sie braucht die Zustimmung des Vermieters, der sie nur aus bestimmten Gründen verweigern darf (Art. 262 OR). Du bleibst dann Mieter und haftest für die Miete.

Dein Inserat veröffentlichen

Auf okazio ist ein Inserat gratis und ohne Kommission. Ordne es in der Rubrik Immobilien ein, schreib «Wohnung abzugeben» in den Titel und nenn das Übernahmedatum gleich in der ersten Zeile: Danach suchen die Interessenten.

Dieser Ratgeber fasst das Bundesrecht zusammen. Die Gepflogenheiten unterscheiden sich je nach Kanton und Vertrag: Bei Zweifeln oder Streit wende dich an den Mieterinnen- und Mieterverband oder an die Schlichtungsbehörde deines Kantons.