Appartamento da cedere: trovare un inquilino subentrante

Cosa dice la legge

Per andartene, il Codice delle obbligazioni prevede due strade.

• La disdetta ordinaria. Tre mesi di preavviso per la scadenza stabilita dall'uso locale o, in mancanza, per la fine di un trimestre di locazione (art. 266c CO). La disdetta si dà per scritto (art. 266l CO). Il tuo contratto può prevedere altri termini: rileggilo.
• La restituzione anticipata. Restituisci l'alloggio alla data che scegli, senza attendere la scadenza. Sei liberato solo se proponi un nuovo inquilino solvibile, che il locatore non possa ragionevolmente rifiutare, disposto a riprendere il contratto alle stesse condizioni (art. 264 CO).

Se l'alloggio è l'abitazione familiare, la disdetta richiede il consenso espresso del coniuge o del partner registrato (art. 266m CO).

Le tappe

1. Avvisa il locatore per scritto, meglio per raccomandata, indicando la data in cui restituisci l'alloggio.
2. Pubblica un annuncio: pigione netta e spese accessorie, numero di locali, superficie, piano, data di disponibilità, foto. Precisa che il contratto si riprende alle stesse condizioni.
3. Organizza le visite e raccogli i dossier dei candidati interessati.
4. Trasmetti al locatore uno o più dossier completi, per scritto.
5. Riconsegna le chiavi alla data annunciata, con un verbale di riconsegna.

Il dossier del candidato

Il locatore può esigere un dossier completo. In pratica comprende:

• una copia del documento d'identità o del permesso di soggiorno;
• un estratto recente del registro delle esecuzioni;
• le ultime tre buste paga;
• una lettera in cui il candidato conferma di riprendere il contratto alle stesse condizioni.

La legge esige un solo candidato valido, ma le associazioni degli inquilini consigliano di proporne diversi. Un candidato può tirarsi indietro all'ultimo momento, e quel rischio resta tuo.

Cosa può fare il locatore, e cosa no

• Esamina il dossier senza indugio. La dottrina gli concede in genere una quindicina di giorni dal ricevimento.
• Può rifiutare un candidato per un motivo serio, come una solvibilità insufficiente. Un rifiuto di semplice comodo non ti trattiene: sei liberato per la data proposta.
• Non può cambiare le condizioni. Se il candidato rinuncia perché il locatore aumenta la pigione o modifica il contratto, sei liberato.
• Non può fatturare spese di restituzione anticipata quando proponi un candidato valido. Il Tribunale federale lo ha confermato nel 2015 (sentenza 4A_75/2015).

Partire per un periodo: la sublocazione

Se pensi di tornare, la sublocazione è un'altra strada. Richiede il consenso del locatore, che può rifiutarlo solo per motivi precisi (art. 262 CO). Resti allora inquilino, e responsabile della pigione.

Pubblicare il tuo annuncio

Su okazio pubblicare un annuncio è gratuito e senza commissioni. Mettilo nella rubrica Immobili, scrivi «appartamento da cedere» nel titolo e indica la data di subentro già nella prima riga: è ciò che cercano i candidati.

Questa guida riassume il diritto federale. Le consuetudini variano secondo il cantone e il contratto: in caso di dubbio o di controversia, rivolgiti all'Associazione Svizzera Inquilini o all'autorità di conciliazione del tuo cantone.